Acheter une villa en Thaïlande soulève presque toujours la même question : « Puis-je vraiment en être propriétaire si je suis étranger ? » La réponse tient en un mot que l'on retrouve dans chaque brochure de l'île : le leasehold. Voici ce qu'il recouvre réellement — y compris une évolution juridique importante de 2025.
Pourquoi le leasehold existe
La loi thaïlandaise pose un principe simple : un ressortissant étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété (freehold) à son nom. Ce n'est pas une zone grise, c'est la règle. Pour permettre malgré tout aux investisseurs internationaux de sécuriser une villa, le droit offre deux voies : la pleine propriété en copropriété (réservée aux appartements) et le bail longue durée — le leasehold — pour les villas et le terrain.
Le leasehold n'est donc pas un contournement : c'est le cadre légal normal et reconnu pour qu'un étranger jouisse durablement d'une villa avec terrain.
Ce qu'est concrètement un bail
Un leasehold est un contrat de location de longue durée entre le propriétaire du terrain et vous. Sa durée maximale est de 30 ans, plafond fixé par le Code civil et commercial. Il est enregistré au cadastre (Land Department) et inscrit au dos du titre de propriété : cette inscription rend votre droit opposable aux tiers, y compris à un futur acquéreur du terrain. Un bail non enregistré ne vous protège quasiment pas — c'est la première chose à exiger.
Pendant ces 30 ans, vous disposez de la villa comme un propriétaire dans les faits : vous y vivez, vous la louez, vous la transmettez pour la durée restante, et vous pouvez être propriétaire de la construction (les murs) séparément du terrain.
Le renouvellement : la mise à jour 2025
C'est le sujet le plus mal expliqué du marché. On voit souvent des baux « 30 + 30 + 30 » présentés comme « 90 ans garantis ». Une décision de la Cour suprême thaïlandaise de 2025 (jugement 4655/2566) l'a nuancé : les clauses de renouvellement signées à l'avance sont une promesse contractuelle entre les parties d'origine, pas un droit réel attaché au terrain.
En clair : si le terrain est vendu ou si le propriétaire décède, la promesse de renouvellement peut ne pas s'imposer au nouveau propriétaire. Calculez toujours votre investissement sur 30 ans garantis — les renouvellements sont un bonus à sécuriser, pas un acquis.
À noter : le gouvernement a évoqué en 2025 un projet de bail de 99 ans. À ce jour, ce n'est qu'une proposition, non une loi en vigueur.
Les alternatives et compléments
La pleine propriété en condominium : un étranger peut détenir un appartement en freehold, dans la limite d'un quota de 49 % de l'immeuble. Cela ne concerne pas les villas individuelles.
La société thaïlandaise : détenir le terrain via une société est possible mais strictement encadré ; le recours à des prête-noms (nominees) est illégal. L'usufruit et le droit de superficie peuvent renforcer la protection du preneur en se combinant au bail.
Les clauses à négocier avant de signer
- l'enregistrement au Land Department (non négociable) ;
- la propriété de la construction à votre nom ;
- le droit de céder le bail et de sous-louer (revente et location saisonnière) ;
- la transmission aux héritiers pour la durée restante ;
- des engagements de renouvellement adossés à des sûretés ;
- des conditions financières claires : loyer capitalisé, charges, sortie.
Faites toujours réaliser une due diligence du titre par un avocat indépendant — jamais celui du vendeur seul.
Ce que cela signifie pour la Villa Sea View
Le programme Villa Sea View est proposé en leasehold enregistré, avec construction au nom du preneur et accompagnement par un cabinet indépendant qui valide le montage au cas par cas. La structure la plus courante et la plus lisible pour un acheteur étranger à Koh Samui.
Questions fréquentes
Le leasehold, est-ce vraiment sûr ?
Oui, à condition qu'il soit enregistré et rédigé par un professionnel : l'inscription rend votre droit opposable pendant toute la durée du bail.
Combien de temps puis-je réellement compter dessus ?
Sur 30 ans de façon garantie. Les renouvellements ne sont pas automatiquement opposables à un nouveau propriétaire depuis 2025.
Puis-je louer et revendre ma villa ?
Oui, si le contrat autorise expressément la sous-location et la cession du bail.
Mes enfants peuvent-ils hériter ?
Oui, pour la durée restante du bail, si la transmission est prévue au contrat.
Informations générales à jour de 2025, fournies à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil juridique et doivent être validées avec un avocat ou un notaire thaïlandais avant tout engagement.